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20 de Junho de 2021
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    e-Book: Como Fazer Usucapião Extrajudicial: Guia Definitivo

    Baixe o e-Book Grátis em PDF, Completo e Atualizado sobre Usucapião! Passo a passo da Usucapião Extrajudicial.

    Advogado Atualizado
    Publicado por Advogado Atualizado
    há 2 meses


    Veja também:


    Neste e-Book, serão apresentados os seguintes temas:

    1. Glossário técnico
    2. Conversa inicial
    3. O que é usucapião?
    4. Fundamento legal
    5. Quais são os bens que posso usucapir?
    6. Quem pode requerer?
    7. Soma da posse
    8. Precisa de advogado?
    9. Espécies da usucapião e seus requisitos
    10. Por onde começar?
      • 1. Busca de certidão na prefeitura
      • 2. Localizar registros do imóvel
      • 3. Georreferenciamento do imóvel
      • 3. Levantamento topográfico
      • 3. Memorial descritivo
      • 3. ART
      • 3. Nota técnica
      • 4. Declaração de 3 testemunhas
      • 5. Reunir documentos
      • 6. Requerimento ao tabelionato de notas
      • 6. Ata notarial
    11. 7. Requerimento ao ofício de registro de imóveis
    12. Conclusão
    13. Dúvidas frequentes


    Vamos lá!?

    1. GLOSSÁRIO TÉCNICO

    Escritura do imóvel: é um documento público oficial que valida o acordo entre as partes, ou seja, é o contrato de compra e venda, elaborado no tabelionato de notas, que após assinado, deve ser encaminhado ao Ofício de Registro de Imóveis para que a transferência de propriedade seja registrada na matrícula do imóvel.

    Inscrição imobiliária: também conhecida como Inscrição do IPTU, é o número de inscrição do imóvel cadastrado na Prefeitura, que contém informações como endereço do imóvel, área territorial e construída, quadra, lote, proprietário, valor venal e demais dados anotados nos registros fiscais municipais, não se confundindo com matrícula do registro de imóveis.

    Matrícula: é o número dado a um imóvel nos livros do Oficio de Registro de Imóveis, seguido por anotações que são como um retrato escrito desse imóvel, e dizem exatamente como ele é e a sua localização. Cada imóvel tem sua matrícula própria, aberta quando se faz o primeiro registro.

    Oficio de Registro de Imóveis: é o local onde são efetuadas as matrículas, o registro dos imóveis e, ainda, as averbações que tenham relação com esses bens.

    Registro: é o ato que diz quem é o proprietário do imóvel ou se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra.

    Tabelionato de Notas: popularmente chamado de cartório de notas, é onde são feitas as atas notariais, escrituras públicas, testamentos, inventários, procurações e as autenticações de documentos, autenticações e reconhecimento de firmas.

    Usucapião: é a aquisição de propriedade móvel ou imóvel pela posse prolongada e sem interrupção, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva.

    Usucapiente: é a pessoa física ou jurídica que está em vias de adquirir ou já adquiriu a propriedade de um bem móvel ou imóvel pela usucapião.

    Usucapiendo: é o bem móvel ou imóvel que se quer obter pela usucapião.

    Usucapir: adquirir bem móvel ou imóvel pela usucapião.

    2. CONVERSA INICIAL

    O guia completo de como fazer a Usucapião, tratará especificamente do procedimento extrajudicial, e todas as suas peculiaridades.

    Em linhas gerais, a usucapião extrajudicial, processa-se perante o Ofício de Registro de Imóveis, e foi uma das grandes novidades trazidas pelo Novo Código de Processo Civil que entrou em vigor em 2016.

    Um dos principais objetivos, foi a desjudicialização e a celeridade do procedimento, pois se estima uma duração aproximada de 180 dias, desde que preenchidos os requisitos básicos, quais sejam:

    Posse com intenção de dono por um período que pode variar de 2 a 15 anos, a depender da modalidade.

    Boa fé e posse mansa, pacífica, contínua e duradoura. Justo título, a depender da modalidade.

    Vale destacar, que não se deve confundir o cadastro de um imóvel na Prefeitura com o Registro no Ofício de Imóveis. Na Prefeitura, o imóvel possui um mero número de inscrição imobiliária para fins de lançamento de IPTU, que não confere nenhuma propriedade ou garantia ao possuidor. Já no Ofício de Registro de Imóveis, o imóvel tem uma matrícula que determina de forma inequívoca a sua propriedade.

    3. O QUE É USUCAPIÃO?

    A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada, ou seja, independe de uma relação jurídica de transmissão, decorrendo da relação direta do adquirente com a coisa móvel ou imóvel.

    Observe que não há relação entre o titular que adquiriu e aquele que perdeu a coisa. Daí ser originário o modo de aquisição.

    O reconhecimento extrajudicial da usucapião exige o cumprimento dos requisitos materiais de acordo com a sua espécie (modalidade) que veremos a seguir.

    4. FUNDAMENTO LEGAL

    O Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15), através de seu art. 1.071, incluiu na Lei de Registros Publicos (6.015/73) o art. 21666666666-AA autorizando o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

    Assim, ficou instituído o procedimento que é processado diretamente perante o Ofício de Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo.

    Diante da necessidade de regulamentação e padronização, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), elaborou o Provimento n. 65/2017 estabelecendo diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis.

    5. QUAIS SÃO OS BENS QUE POSSO USUCAPIR?

    São passíveis de usucapião quaisquer direitos reais que tenha por seu pressuposto direito à posse com função de fruição, como por exemplo, propriedade, servidão aparente, usufruto, uso, habitação, etc.

    A usucapião mais requerida, é sobre bem imóveis, em especial, aqueles de posse, em que não possuem matrícula no Ofício de Registro de Imóveis.

    6. QUEM PODE REQUERER?

    A usucapião extrajudicial pode ser requerida tanto por Pessoas Físicas como por Pessoas Jurídicas (empresas), além dos herdeiros, observados os requisitos de cada modalidade.

    7. SOMA DA POSSE

    De acordo com o art. 1.243 do Código Civil, o requerente pode somar a sua posse à dos seus antecessores para completar o tempo exigido pela modalidade pretendida.

    Na prática, você pode adquirir um imóvel e no mesmo dia da aquisição, ingressar com o requerimento da usucapião extrajudicial, porque a posse será somada, e com isso, irá atingir o tempo exigido pela lei.

    8. PRECISA DE ADVOGADO?

    Sim! A presença do advogado é obrigatória em todas as fases do pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicial. Portanto, buscar um advogado com conhecimentos específicos na área antes de iniciar o procedimento, pode economizar tempo e dinheiro.

    9. ESPÉCIES DA USUCAPIÃO E SEUS REQUISITOS

    Dentre todas as modalidades existentes da usucapião, destacamos as mais utilizadas na prática:

    • Usucapião Especial Urbana

    Base legal: Art. 183 da Constituição Federal.

    Requisitos: posse mansa, pacífica e ininterrupta com ânimo de dono.

    Prazo: 5 anos.

    Nota: O imóvel deve ter no máximo 250m² e ser utilizado como moradia do requerente ou de sua família.

    • Usucapião Ordinária

    Base legal: Art. 1.242 do Código Civil.

    Requisitos: posse contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé.

    Prazo: 10 anos.

    Nota: É obrigatória a prova de justo título e boa-fé.

    • Usucapião Extraordinária

    Base legal: art. 1.238 do Código Civil

    Requisitos: posse ininterrupta, sem oposição e possuir o imóvel como seu.

    Prazo: 15 anos.

    NOTA: essa modalidade dispensa a prova de justo título e boa-fé.

    • Usucapião Ordinária Rural

    Base legal: Art. 191 da CF e art. 1.239 do Código Civil.

    Requisitos: posse ininterrupta, sem oposição, possuir o imóvel como seu, e a área rural deve possuir no máximo 50 hectares.

    Prazo: 5 anos.

    10. POR ONDE COMEÇAR?

    Esclarecemos de início, que não há modelos a serem seguidos, e que cada requerimento da usucapião extrajudicial é diferente do outro.

    Para ilustrar melhor como funciona o procedimento, elaboramos um passo a passo básico.

    Para ter acesso ao e-Book completo em PDF, clique no botão abaixo:

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